A situação é bastante comum nos cartórios de registro de imóveis: depois de esgotar todas as tratativas de resolver a inadimplência em contratos de financiamento imobiliário, a Caixa Econômica Federal (CEF) faz valer seu direito de credora, transferindo a propriedade do bem imóvel, objeto do contrato inadimplente, para sua (dela, Caixa) propriedade. É a chamada consolidação de propriedade fiduciária.
Mas esse imóvel não se incorpora ao “patrimônio” da CEF: ele é um “produto”, que rapidamente é colocado à venda, seja em forma de leilões, seja por meio da chamada “venda direta” (a própria Caixa, através de uma avaliação criteriosa, determina um preço ao imóvel; aquele que se dispuser a pagar o preço estipulado — e chegar primeiro — leva!).
Tais imóveis são relacionados em editais, onde estão indicados, além do valor mínimo para aquisição, a situação de “ocupação” de cada imóvel disponível para venda. E no contrato de compra e venda firmado entre CAIXA e comprador, está expressamente previsto, cláusula que impõe ao comprador a responsabilidade pela desocupação do imóvel.
✅ COMO FUNCIONA A DESOCUPAÇÃO DE IMÓVEIS CAIXA?
A desocupação é uma das características que mais assustam os compradores que ainda não conhecem os detalhes desta modalidade de compra.
Mas este temor não tem razão de ser!
Os imóveis da Caixa são retomados de acordo com a legislação de alienação fiduciária, ou seja, a desocupação é um processo com amplo respaldo legal e entendimento já pacificado no judiciário.
O risco é baixo, em nossa experiência com centenas de imóveis de todo o Brasil, nunca tivemos maiores problemas com a desocupação.
De forma simplificada, quando um comprador adquire um imóvel financiado, o imóvel é, na verdade, de propriedade do banco, com o comprador tendo o direito de uso do bem enquanto estiver em dia com os pagamentos do financiamento.
A propriedade do imóvel só é de fato transferida para o comprador após a completa quitação do financiamento. Caso o comprador deixe de pagar as parcelas do financiamento, o banco ou financeira pode retomar o imóvel, colocando-o à venda com o intuito de quitar a dívida em aberto.
Assim, um ocupante inadimplente de um imóvel já retomado pelo banco ocupa o imóvel de forma irregular, devendo deixar o imóvel tão logo seja notificado de que o mesmo foi vendido.
✅ QUANTO TEMPO DEMORA?
PODE DEMORAR VÁRIOS ANOS?
O OCUPANTE PODE NÃO SAIR NUNCA?
Entre 3 e 9 meses após a compra para imóveis da Caixa.
O ex-mutuário não tem escolha, ele deverá deixar o imóvel pois este não pertence a ele.
Detalhando um pouco mais, a desocupação passa por algumas fases sequenciais.
Caso o ocupante não saia em uma fase, é necessário seguir para a seguinte, com o prazo total sendo a soma destas fases até a efetiva desocupação do imóvel.
São elas:
1. Desocupação amigável (extrajudicial) – cerca de 30 dias
2. Liminar de imissão na posse (caso não seja possível a opção 1) – cerca de 15 dias a 6 meses, dependendo do juizado
3. Cumprimento da liminar de desocupação – Prazo máximo de 60 dias
4. Desocupação por Oficial de justiça – Cerca de 30 dias
Vale destacar que estes prazos são aproximados.
A legislação para esse tipo de situação é bem clara:
(Lei 5.741/71) Art. 9º Constitui crime de ação pública, punido com a pena de detenção de 6 (seis) meses a 2 (dois) anos e multa de cinco a vinte salários mínimos, invadir alguém, ou ocupar, com o fim de esbulho possessório, terreno ou unidade residencial, construída ou em construção, objeto de financiamento do Sistema Financeiro da Habitação.
§ 2º É isento da pena de esbulho o agente que, espontaneamente, desocupa o imóvel antes de qualquer medida coativa.
Ainda, informo que conforme disposição do art. 37-A da lei 9.514/97, os ocupantes estão sujeitos ao pagamento de uma taxa de 1% DO VALOR DO IMÓVEL POR MÊS EM VIRTUDE DA SUA OCUPAÇÃO INDEVIDA.
✅ QUANTO CUSTA A DESOCUPAÇÃO?
O custo total depende da fase em que a desocupação é concretizada.
Uma desocupação amigável pode não ter custo algum, caso o próprio comprador a execute, ou pode custar o valor de eventual acordo feito com o ocupante, como pagamento de um carreto, por exemplo.
Pela via Judicial (ou extrajudicial executada por advogado), haverá os custos com os serviços do profissional selecionado e as custas do judiciário, que podem chegar a 1,5% do valor da causa em alguns estados.
✅ VOU TER QUE FALAR COM O MORADOR?
Esta é uma opção sua. Podemos fazer tudo por você, caso não queira ter contato com o ocupante. Ou, caso queira tentar desocupar sem os custos de contratação de um profissional, você pode tentar o contato direto.
✅ O OCUPANTE PODE DESTRUIR O IMÓVEL? A CAIXA ME RESSARCE?
Os imóveis da Caixa são entregues no estado em que se encontram, cabendo ao comprador quaisquer tipos de reparos ou reformas, incluindo a demolição para imóveis irrecuperáveis.
Em nossa experiência, a maioria dos imóveis são entregues em boas condições, precisando apenas de limpeza, pintura e pequenos reparos. Nunca presenciamos a entrega de imóveis deliberadamente depredados.
✅ SE ESTIVER ALUGADO, É MAIS FÁCIL OU MAIS DIFÍCIL DESOCUPAR?
A princípio não há diferença, apenas sendo prudente notificar para desocupação o locatário (inquilino) e o ex-mutuário da Caixa. Por outro lado, inquilinos tendem a não querer problemas para permanecer em um imóvel que não é de sua propriedade, podendo sair do imóvel sem a necessidade de um processo de imissão na posse.
✅ O IMÓVEL ESTÁ DESOCUPADO. POSSO IR COM CHAVEIRO E MANDAR ABRIR?
O ideal é sempre obter a posse do imóvel, seja por um termo assinado pelo ocupante, seja via ordem judicial.
Caso aceite assumir o risco de tomar a posse de outra forma, é importante documentar em vídeo e fotos todo o processo para registar o estado em que o imóvel foi encontrado e demonstrar os objetos encontrados no mesmo. Neste caso, estes objetos devem ser armazenados em algum lugar e o ex-ocupante notificado para que os retire em até 30 dias, sendo, posteriormente, encaminhados para doação ou descarte.
Nossa recomendação é entrar com a imissão na posse, solicitando que seja constatado o abandono. Caso contrário há risco de a posse não se efetivar adequadamente.
✅ O OCUPANTE DIZ QUE FEZ BENFEITORIAS E QUER ME COBRAR POR ELAS PARA SAIR. DEVO PAGAR?
Não, o imóvel deve ser entregue no estado em que se encontra.
Entretanto, o ex-mutuário pode retirar equipamentos e móveis que tenha adquirido, desde que não altere o estado original do imóvel.
Por exemplo, não é permitido retirar portas, janelas e louças, mas é aceitável que móveis planejados e equipamentos sejam removidos, desde que não danifiquem o imóvel.
Isto posto, caso seja do seu interesse e isso acelere a desocupação, um acordo para pagamento de móveis e equipamentos pode ser feito visando a rápida desocupação e manutenção da integridade do imóvel.
✅ QUEM PAGA O CONDOMÍNIO E IPTU ENQUANTO AINDA NÃO TENHO A POSSE?
Todas as despesas do imóvel, como IPTU e condomínio, são de responsabilidade do comprador.
A Caixa quita eventuais débitos incidentes sobre o imóvel até a data do fechamento do negocio.
✅ DEVO PROPOR OU ACEITAR ACORDO PARA DESOCUPAÇÃO AMIGÁVEL?
Sim, desde que devidamente documentado e dentro de condições razoáveis.
A desocupação amigável (ou extrajudicial, já que feita sem um processo judicial) é sempre desejável por normalmente ser mais rápida e barata que a via judicial.
O custo depende do acordo feito, podendo ser uma ajuda financeira para a mudança ou um mês de aluguel em outro imóvel, por exemplo.
Tenha em mente os custos que terá com uma desocupação judicial para definir um valor adequado para a extrajudicial (custos com advogado, processo judicial, IPTU e condomínio, quando aplicável)
É importante formalizar e assinar este acordo através de um contrato simples, que inclua os detalhes do acordo feito. Este documento será útil em eventual processo de imissão na posse caso o ocupante descumpra o acordo feito.
Quando ocupado, quem é responsável pela desocupação do imóvel?
A desocupação do imóvel será de total responsabilidade dos compradores, assim como os custos. A exceção são os casos em que há, na Ficha do Imóvel, apontamento diferente.
✅ Como funciona o processo de desocupação do imóvel?
Tecnicamente, o nome correto para esse processo é “reintegração de posse”, apesar de alguns advogados utilizarem a termo “imissão de posse”, por entenderem que os atuais compradores estariam obtendo a posse pela primeira vez.
Independente da terminologia empregada, o fato é que há a necessidade de ingressar com uma ação judicial para que o imóvel seja desocupado, exceto nos casos em que essa desocupação ocorra de maneira amigável;
Os compradores têm legitimidade para pleitear a reintegração de posse do imóvel por meio de liminar judicial;
✅ Os moradores podem se negar a desocupar o imóvel?
É natural que os ex-mutuários resistam a uma desocupação do imóvel e, até mesmo, se recusem a fazê-lo. No entanto, a Lei é clara e será cumprida pelo Judiciário, como vem ocorrendo desde 1997, quando foi instituída a alienação fiduciária para os contratos de financiamento imobiliário no Brasil;
Para entender melhor essa questão, recomendamos a Entrevista com o desembargador WERSON REGO, no programa Mais Você, da Rede Globo;
